北京的中低价房供不应求。图为今年5月26日燕郊上上城3期开盘时购房者排队买房的情形。摄影/周晓东 （图片来源：新京报）
北京 楼市销售两极分化更明显
单价低于1.1万元的楼盘热销；1.5万元以上楼盘，个别一月未卖出一套
“房价已经到了一个高位，现在北京市场明显是两极分化。”在采访中，记者从业内人士处听到最多的就是这句话。眼下，北京市在11000元/平米以内的房子基本上都处在热销状态，而很多单价在15000元以上的楼盘则开始感受到冬天的寒意。
房价持续高涨
“去年这个时候觉得户型不好没买，没想到今年同样的房子，单价就涨了2000元”，30岁的曾先生刚买下大兴的一套房子，去年10月份他来看这个楼盘时才卖6000多元/平米，但现在开售的楼座已经卖到8000多元/平米，他觉得等不起，狠狠心就买了。
曾先生说自己不但懊恼而且迷惑。“我每天想着房子的事就心惊肉跳！按我现在每月5000元的收入，买一套103平米的二居，就要90多万元，加上装修、契税等各种费用，得100万元吧。我不吃不喝也要奋斗17年啊！”
对于北京的购房者来说，今年可以说是眼睁睁地看着房价“一路快跑”，已经越来越赶不上房价的步伐了。来自北京市统计局的数据显示，前三季度五环内期房均价为13754元/平米，而二季度这个数字还是1.1万元。目前，五环以内万元以下的房子仅在大兴和丰台能找到五六个楼盘。
中低价位房供不应求
11月18日，均价9000元/平米的亦庄北岸二期截止排号。“我们一共400套房，排号就排了1000位”，销售人员告诉记者。
位于大兴的世嘉博客，均价8600元/平米左右，一期9月份开盘3天售罄，10月份该项目二期开盘，400多套房有2000位客户排号，两天内所有房子都被选走。
世嘉博客销售负责人侯召告诉记者：“现在市面上单价11000元以内的房子，基本上没有销售得很差的，而90平米以内的小房型，总价低，也是特别好卖的，这说明市场上对中低价位房的需求非常大。”
成业行总经理邵念强告诉记者，从目前北京楼市来看，单价在15000元以内的房子是比较好卖的，因为供应量少，但是需求却不断攀升。
高端房步入滞销瓶颈
一厢是中低价位房销售得如火如荼，另一厢却是高端项目签约量寥寥。记者从北京房地产交易管理网查询了解到，近几个月来，一些项目的签约情况非常惨淡，有的甚至一个月都没有卖出一套房。而这些项目，清一色都是价格在15000元以上的比较高端的楼盘。
比如，11月13日，均价17200元/平米的知语城取得预售许可证，批准预售套数为80套，截至11月21日仅签约一套房；而9月22日就已取得预售证并开盘销售的美伦堡，均价为17000元/平米，批准预售套数为107套，目前的签约量仍然为零。华业玫瑰郡等项目也出现了同样的尴尬。
此外，一些项目提价太快是造成其“曲高和寡”的主要原因。邵念强分析，开发商的心理预期是：现在供应量越来越少，价格能卖得起来，加上前期已经卖了不少房，没有了资金压力，不用急着卖，所以就要把价格往上提，但这造成了真正想买房的人买不起了，因而项目滞销。
有业内人士指出，当房价升上去后，涨价的项目就面临客户群变得稀薄的尴尬。比如，朝阳路板块本来的定位是白领社区，一般工作了几年的白领能承受的房价也就是6000元-8000元/平米，但是眼见着今年朝阳路板块的房价很快就蹦过了10000元/平米，现在又基本上超过了15000元/平米，很多年轻白领就只好知难而退了。
■ 观点碰撞
两年内北京房价稳中有升
北京易居房地产研究所副所长徐成峰认为，北京住宅市场从今年已经出现供不应求的局面，此局面将会持续一段时间，在这段时间内，北京的房价基本是向上的走势。“虽然北京今后将加大限价房等中低价位住宅的供应，但在近期很难形成巨大的供应量，同时此类住宅严重供不应求，至少在两年内还很难影响到住宅市场的价格格局。”
北京万年长兴置业房地产公司总经理黄玺庆表示，随着政府宏观调控政策执行力度的增加，北京的住宅市场将会出现两种截然不同的产品，一种是以限价房和90平米以下中小户型为主的中低价位住宅，其数量将占市场总量的70%，因供应充足，价格基本不会有太多的上升；另一种是以大户型为主的高端住宅，占市场总量的30%，它则将出现供不应求、快速上涨的局面。从而使北京楼市整体上进入一种“稳中有升”的发展趋势。
深入执行新政，北京房价将出现拐点
北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新则认为，从2001年开始的这一轮房地产热已经接近尾声。“房价不可能永远处于上升趋势，四年来政府在税收、土地供应等方面的调控政策已经搭建好了，如果深入贯彻执行，北京的房价必将出现拐点。”
近期广州新盘纷纷降价。富力银禧花园一套五房两厅单位可打7.4折。（资料图片）
广州 “1/3楼盘开始降价”
个别新盘开盘价调低3500元/平米入市
在新一轮调控政策的作用下，广州楼市正在经历着一场成交量持续萎缩的严峻考验。一时间开发商纷纷启动价格调整策略，折上折、送车位、送物管费等许多优惠措施再度粉墨登场。而11月份的成交量很有可能大幅萎缩，经过一轮狂飙突进的上涨后，广州楼市忽然进入了寒冬。
“开发商绷不住了”
在海珠区工作的陈先生现在每天都要删掉10多条楼盘促销短信，一年来一直在看楼选房的他从没有感觉到开发商如此急于推销手上房子。“买房送车位，前5位买家送一成首付，买房送70年物业管理费”，各种促销信息让陈先生眼花缭乱，但又不敢出手。“开发商现在是不是绷不住了，有没有可能再降呢？”
新盘明降，老盘暗降
“目前广州有1/3的楼盘开始降价。”据中原地产项目部总经理黄韬介绍，开发商目前主要采取两种手段调整价格。一种是将开盘前预期价格调低，比如近日开盘的金沙洲某楼盘，从预期的11000元/平方米一下就调低到7500元/平方米，降幅在30%以上。另一种调价策略属于“暗降”，主要是针对在售楼盘，通过送车库、送物管费和额外折扣促进销售。
广州经纬地产项目发展和研究部副经理吴定金分析指出，目前敢于降价的主要是新推楼盘，这种盘没有成交记录，不会引起已成交买家的恐慌，而旧盘操作起来更要十分谨慎，只能通过“暗降”的方式促销。另据了解，面对楼市突如其来的变化，有部分开发商开始推迟销售计划，借此避避“风头”，待元旦春节期间再推新货。
11月成交量或降三成
业内人士认为，引发此轮降价促销现象的直接原因是成交量的下降。根据广州市国土房管局“阳光家缘”网站的实时签约数据，今年10月广州十区一手住宅成交量大约为55万平米，比9月份下滑了18%。
目前，11月份的成交数据尚没有统计出来，但业内人士已经对这个月的成交不抱希望。黄韬日前预测，11月份一手楼成交量有可能会有30%的下降，下探至40万平米，成为今年春节以来的一个“冰点”。
而与此同时，有购房者表示再等等，“现在越让我买越不敢买了。耐心等着房价往下降吧。”
■ 观点碰撞
“我不认同楼市拐点的说法”
“这是一场开发商和买家的博弈。”广州市光大房地产有限公司副总经理陈洪志表示，房价能否下探，究竟会下探到什么程度，关键看市场的承受力。他认为，近期的调价仍属于正常的市场行为，是开发商根据市场变化做出的价格调整。
在陈洪志看来，造成广州楼市目前出现降价促销现象的原因是多方面的。这其中既有正常因素也有非正常因素。正常因素包括开发商要在年底完成当年的销售任务，因此会采取促销手段。至于非正常因素，陈洪志认为主要是今年多次加息，以及银行调高第二套房贷首付和利率。
“我不认同楼市拐点的说法。”陈洪志表示，随着商品房市场的发展，消费者改善居住环境的需求已经被激发出来，这种需求不会因为调控而走回头路。
“明年上半年成交量上不去，开发商就难再支撑”
经纬地产项目发展和研究部副经理吴定金认为，消费者目前的观望情绪仍十分浓厚，他估计消费者对高档楼盘的心理承受价位是9000元/平方米，对中低档楼盘的心理承受价位是6000元/平方米。而楼市拐点何时到来取决于消费者观望期的长短。吴定金告诉记者，“目前开发商受前一段时间销售火爆的影响，资金尚不紧张，可以撑一段时间。但如果到明年上半年成交量还上不去的话，开发商就很难再支撑了。”他认为明年“五一”是最后见分晓的时刻。
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